调控井喷!信贷收紧!楼市“艰难期”房价却跌不起!

楼市调控接连不断,是大家最为直观的感受。不过调控的目的从来不是降房价,而是为了让房价涨幅收窄。近期的全国楼市,更是每天至少出一个调控,如此高频措施,今后的房地产市场会有哪些变化呢?

先来看一看目前楼市现状,主要体现在调控、房价、供求和房企等4个方面的市场表现,调控方面,截止到2021311日,全国各地出台的大大小小的调控措施已经超过100次了,区别于去年的调控政策环境,本轮的调控风向明显收紧,主要以信贷收紧、严打买房造假、指导市场售价、严防消费贷流入楼市等精准调控为主。

房价方面,根据国家统计局数据显示,2月份全国70个中大城市的房价环比有升有降,同比有所上升,那去年(2020年)是啥情况呢?4个一线城市一二手房2月份分别同比上涨了4.8%10.8%,价格倒挂已经很明显了,31个一线城市一二手房分别同比上涨了4.5%2.9%35个三线城市一二手房分别同比上涨了3.6%1.9%,由此可以看出,二三线城市的二手房市场,还是相对比较疲软。

供应方面,前两个月,全国商品房销售面积17363万平方米,是去年同期的1.05倍,销售总额1.9万亿元,是去年同期的1.33倍,从上涨势头上看,2021年大概率又要再创新高了。

房企方面,前两个月房地产开发企业到位资金3.05万亿元,同比增长51.2%,其中定金和预收款占比最大1.1万亿元,同比大涨了96.3%,可以看出一方面,三道红线起了很大的作用,另外一方面,开发商又有钱了,又可以去买地了,。

通过以上四个方面可以看出市场上涨的压力是巨大的,所以近日政府报告又再次提出“房住不炒”,稳房价、稳预期的要求,各地也积极响应,调控次数空前高鼓,由此我们可以得出:

房价上涨是调控加码的关键开关,今年房地产政策的方向是高频密集,以收紧为主的热点城市的调控,还有可能继续加码打补丁,之前“抄作业”的城市还会越来越多,哪里房价涨得快,市场过热就会被调控,买房投资的人要打掉幻想;

购房需求可能会因为调控而暂缓,但是不会消失,从商品房的销售面积、销售总量以及房企的资金情况来看,老百姓的购房积极性还是很高的,普通家庭的资产配置,房子还是最保值最增值的;

房价短期内可能会出现波动反复,但长期整体上看,还是上涨的趋势,不过今后的房价可能会出现深度的分化,所以不要盲目入场,要看清形势。

整体而言,笔者认为,2021年的楼市大概率是一个总体平稳和局部分化的格局,并且局部板块会出现楼市积极因素。原因有以下几个方面:

首先,对于地方财政来说,房价“跌不起”。

来看一个数据,2020年地方债又是狂飙突进,截至202010月末,全国地方债余额25.8万亿,去年同期是21.39万亿,今年同比大增了21%左右。还有数据表明,去年年底地方政府整体债务率是82.9%,到今年年底有望达到97%,已经接近警戒范围。在这样背景下,2021年地方债新增发行规模很有可能适当降低。如果如此,则地方政府的财政压力会更大。因此,适当增加卖地收入,依然是一条重要的路。

可以推演,如果楼市变冷,开发商无法回笼资金,在“三道红线”压力下,拿地势必会减少,“矛盾”就出现了。或许有人会说:通过税收,或者发展实体经济,不是能更好地解决地方财政吗?但问题是,“远水解不了近渴”。经济转型更是一个长期的过程,没有10年到20年很难见到大的成效。所以,这个逻辑,决定了2021年楼市不可能太冷。

此外,还值得注意的是,有数据表明,中国家庭资产中,房产占比近80%,不少家庭都是一家三代人努力奋斗或者“6个钱包”买来的,而且还背上了30年的房贷,如果房价一旦下跌,对于家庭来说影响甚大;而且,如今大多数买房都是选择贷款的方式,并且是使用各种方法从银行多贷款,链条式加杠杆,如果房价出现下跌,银行承担的风险无疑也是很大的……因此,目前来说,对于房价,经济上不能跌,成本上没法跌。

如果近期大家有购房计划的话,优选选择“三极一带”的地区,其他地区的房子基本上不具备投资的价值,但如果自住的情况下,买哪里都是合适的。如果是投资的话,要紧密关注战略发展、城市发展、城市配套、城市旧改和物业翻新的变化,这些都会带来房价的增值,让你的房子保值增值。

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