新年出“新政”,央行给房地产设“红线”,对刚需贷款有何影响?

2021年银行是否会收紧房贷是近期人们热议的话题。但没曾想到的是,在2020年的最后一天,监管部门又出重拳,央行、银保监会发布了《关于建立 银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,并自2021年1月1日起正式实施,这无疑是给房地产市场泼了一盆冷水。据业内人士表示,监管部门给房地产贷款设置“红线”,看来房地产贷款要实行全面严格的监管了。

所谓的房地产贷款集中度管理制度,就是在我国境内设立的大型国有银行、中小型股份制银行、城商银行等金融机构,都要满足房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足管理方提出的要求,不得高于其设定的上限。具体的监管细则是,对于工农中建这四大国有银行,国开行,交行和邮储房地产开发贷款的上限为40%,个人住房贷款上限为32.5%,而招行、浦发等全国股份制银行上限安排分别为27.5%、20%,而城商行比例为22.5%、17.5%。


对此,我们认为央行是给银行在房地产贷款上设置了上限,主要有以下三个原因:第一,控制房地产泡沫继续膨胀。去年上半年,由于受疫情的影响,我国实行了宽松的货币政策,结果一些热点城市房价出现上涨。今年为了配合各地的房地产调控持续下去,监管部门就要对相关银行的房贷上限进行约束,避免重蹈2020年上半年部分热点城市房价失控的覆辙。

第二,在很多银行意识当中,他们并不愿意将贷款投向实体经济,更倾向于房地产贷款(开发贷+个人房贷)认为这是香饽饽。于是大家资金都流向房地产市场,实体经济却贷不到款,或者利率高得惊人。你想想看,一边是个人房贷压得过低,肯定会进一步助长资产泡沫,另一边是实体经济融资利率在8-10%之间。这样会导致实体经济风险无人肯做,房地产泡沫越吹越大的结果。所以,要对银行在房地产领域发放贷款设置上限很有必要。

第三,央行要给居民贷款降杠杆,也是给银行控制系统性风险。我国居民部门的个人房贷杠杆扩张得太快,十年前,中国居民杠杆率不足20%,而十年之后中国居民杠杆率已经接近58%。房企的杠杆率也是有过之而不无及,很多房企的负债率超过60%的警戒线,甚至达到100%以上。所以,控制银行在房地产贷款的上限,主要还是促使银行上调房贷门槛,把有限的房贷资源流向优质的开发商,以及有还贷能力的个人。如果是房地产贷款胡乱投放,那房地产金融风险将不可避免。

对于,央行给房地产设置了“红线”,很多人担心今年居民贷款买房更难了。我们倒觉得会主要影响二类群体,而刚需的影响并不大:一类群体是投机炒房群体,因为央行给银行在个人贷款上设置上限,银行必然会把贷款主要放在只有一套或改善型购房需求上面,很少会把个人房贷投向二套及以上的投机炒房者身上。

另一类,银行会在审核房贷时更加严格,那些只想出虚假收入证明,或者连首付款都要东拼西凑的群体,今年很难再贷到住房贷款了,有限的房贷资源要贷给最优质的客户。今年购房贷款更难了,并不是针对刚需,而是想投机炒房者。

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